Ranskassa sijaitsevasta asunnosta saatavan vuokratulon verotukseen vaikuttaa se, onko kyseessä kalustettu vai kalustamaton asunto, onko omistaja kirjoilla Ranskassa vai ei, paljonko vuokratuottoa kertyy vuodessa, ja onko vuokrattavalle asunnolle haettu ns. tähtiluokitus. Veroprosentti vaikuttaa korkealta, mutta vuokratulosta saa huomattavat vähennykset. Jos vuokraa asuntoaan kalustettuna lyhytaikaisesti, kannattaa hakea sille tähtiluokitus edullisen verotuksen vuoksi.
Huom! Vuoden 2024 alussa päätettiin merkittävistä kiristyksistä kalustetun asunnon lyhytaikaiseen vuokraukseen etenkin alueilla, joissa on asuntopulaa. Päätös kuitenkin kumottiin ja sitä korjataan parhaillaan – muutoksia on siis tiedossa, mutta yksityiskohdat ovat vielä auki!
Missä maassa vuokratulo verotetaan?
Suomen ja Ranskan välisen tuloverosopimuksen mukaan kiinteästä omaisuudesta syntyvää tuloa verotetaan siinä maassa, missä kyseinen kiinteä omaisuus sijaitsee. Kerrostaloasunnotkin ovat Ranskassa kiinteää omaisuutta. Ranskassa sijaitsevasta asunnosta saatava vuokratulo verotetaan siis vain Ranskassa – eikä lainkaan Suomessa. Ranskasta saadut verotulot tulee kuitenkin ilmoittaa Suomen veroilmoituksessa, sillä ne otetaan huomioon pääomatulojen määrässä veroprosenttia määritettäessä.
Veroprosentti
Suomessa kirjoilla oleva maksaa Ranskassa sijaitsevan asunnon vuokratuotosta 20 %:n lähdeveron sekä 7,5 %:n solidaarisuusmaksun “Prélèvement de solidarité” (PS), eli veroprosentti on yhteensä 27,5. PS-osuus on heilahdellut viime vuosina 15,5%:sta jopa 17,2 %:iin, mutta laski vuoden 2019 alusta 7,5 %:iin niille ulkomailla kirjoilla oleville yksityishenkilöille, jotka ovat jonkun toisen EU-maan sosiaaliturvan piirissä. Todellinen veroprosentti on lopulta pienempi vuokratuloista tehtävien vähennysten ansiosta.
Ranskassa kirjoilla olevan henkilön / perheen osalta asunnon vuokratulo on tuloa, joka lisätään ruokakunnan muihin tuloihin ennen veroprosentin määräytymistä. Tässä tapauksessa tuloa ei siis käsitellä pääomatulon vaan ansiotulon kaltaisena tulona.
Vertailun vuoksi: Suomessa vuokratulosta maksetaan 30 % pääomatuloveroa (kalenterivuoden aikana pääomatulojen yhteismäärän yli 30 000 euroa ylittävästä osasta 34 %).
Vähennykset ei-residentin TYHJÄNÄ vuokratusta asunnosta
Tyhjänä vuokrattu asunto annetaan vuokralle tyypillisesti pitkäaikaisella sopimuksella, sääntöjen mukaan vähintään kolmeksi vuodeksi. Tällaisen asunnon vuokratuloa kohdellaan ns. kiinteistötulona (”revenus fonciers”).
Mikäli kiinteistötulo on max 15 000 €/vuosi, halutaan asiat pitää yksinkertaisina ja tulosta tehdään 30%:n vakiovähennys ennen veron laskemista. Eli veroja maksetaan vain n. 70%:sta vuokratuloja. (Vuokratulo ilmoitetaan lomakkeella 2042.)
Mikäli kiinteistötulo on yli 15 000 €/vuosi, on vähennyksistä pidettävä kirjaa ja verotettava tulo määräytyy todellisen tulon mukaan pienennettynä sallituilla vähennyksillä. (Vuokratulo ilmoitetaan lomakkeilla 2042 ja 2044.)
Esimerkki ei-residentin vuokratulon verosta:
Vuokranantaja ei ole kirjoilla Ranskassa. Jos vuokratuloja on 15 000 €, vähennetään tästä 30 % (= 4 500 €), jolloin vuokratuloksi katsotaan 10 500 €. Veroluonteisia maksuja maksetaan 27,5 % x 10 500 = 2 887,50 €, mikä onkin vain 19,25 % alkuperäisestä vuokratulosta.
Vähennykset ei-residentin KALUSTETTUNA vuokratusta asunnosta – kiristys tiedossa!
Kalustettuna vuokrattu asunto vuokrataan Ranskan sääntöjen mukaisesti joko vuodeksi kerrallaan tai “turismivuokrauksena” päivä-, viikko- tai kuukausiperusteisesti. Tällaisen asunnon vuokratulon kohtelussa noudatetaan tiettyjä kaupallisen liiketoiminnan säännöksiä (Bénéfices Industriels et Commerciaux, ”BIC”).
Alle 77 700 euron vuotuista vuokratuloa käsitellään haluttaessa ns. Micro-BIC-periaatteen mukaan. Tässä tapauksessa veroviranomainen vähentää automaattisesti 50 % vuokratulosta ennen veron laskemista. Mitään kuluvähennyksiä ei tehdä, joten kirjanpito on hyvin yksinkertaista. (Micro-BIC-tulot ilmoitetaan lomakkeella 2042C).
Esimerkki ei-residentin vuokratulon verosta:
Vuokranantaja on kirjoilla Suomessa. Jos vuokratuloja on 20 000 €, vähennetään tästä 50 % (= 10 000 €), jolloin vuokratuloksi katsotaan 10 000 €. Veroluonteisia maksuja maksetaan 27,5 % x 10 000 = 2 750 €, mikä onkin n. 13,75 % alkuperäisestä vuokratulosta.
Yli 77 700 euron vuotuista vuokratuloa käsitellään siten, että vähennyskelpoiset kulut vähennetään ja verotettavaksi katsottava tulo perustuu todelliseen kirjanpitoon.
Vähennykset asunnosta, jolle on haettu tähtiluokitus – kiristys mahdollinen!
Kalustettuna vuokrattavalle asunnolle on mahdollista ja kannattavaa hakea tähtiluokitus “Classement des meublés de tourisme” erityisesti, jos sitä on tarkoitus vuokrata viikkoperusteisesti mahdollisimman paljon. Luokitus perustuu samanlaiseen arviointiin kuin hotelleissa, ja lopputuloksena asunto saa 1-5 tähteä. Tähtiluokituksen hankkiminen asunnolle nostaa Micro-BIC-rajan tasolle 188 700 € per vuosi.
Alle 188 700 euron vuotuisesta vuokratulosta voidaan tehdä automaattinen 71 %:n vähennys ennen veron laskemista. Tämän 71 %:n katsotaan peittävän vuokraustoiminnan kulut.
Yli 188 700 euron vuotuista vuokratuloa käsitellään todellisen kirjanpidon mukaisesti.
Sosiaaliturvakassaan liittyminen
Yksityiset vuokranantajat, jotka vuokraavat kalustettua asuntoaan lyhytaikaisesti, joutuvat liittymään RSI-kassaan eli itsenäisten ammatinharjoittajien sosiaaliturvakassaan (“Régime Social des Indépendants”), jos heidän vuokratulonsa ovat vuodessa yli 23 000 €. Lainsäätäjä pitää siis yksityisen vuokranantajan vuokratuloja ammattimaisluonteisina, jos 23 000 €:n raja ylittyy.
Vuokranantajan täytyy ilmoittaa toimintansa rekisteröitymällä yrityspalvelussa www.guichet-entreprises.fr.
Yksityinen vuokranantaja voi kuitenkin, mikäli hänen vuokratulonsa ovat alle 77 700 € vuodessa, valita ammatinharjoittajien sosiaaliturvakassan sijasta yleisen sosiaaliturvakassan, jonne maksaa sosiaaliturvamaksunsa (le régime général de sécurité sociale). Valitessaan yleisen sosiaaliturvakassan yksityisen vuokranantajan ei tarvitse rekisteröityä yrittäjäksi. Sosiaaliturvamaksu lasketaan vuokratuloista, joista on ensin tehty 60 %:n vähennys. Jos kyseessä on vuokra-asunto, jolle on haettu tähtiluokitus, lasketaan sosiaaliturvamaksu vuokratuloista, joista on ensin tehty 87 %:n vähennys.
Ammattimainen vuokranantaja kuuluu aina RSI-kassaan eikä hän voi valita yleistä sosiaaliturvakassaa RSI:n tilalle.
Jos yksityisen vuokranantajan vuokratulot ovat alle 23 000 € vuodessa, hänen ei pidä maksaa sosiaaliturvamaksuja vaan vuokranantaja maksaa tässä tapauksessa 7,5 % solidaarisuusmaksua, mikäli on kirjoilla Suomessa.
Taxe de séjour – oleskeluvero
Kalustetun asunnon vuokrauksesta on tilitettävä kunnalle “Taxe de séjour” eli oleskeluvero, joka perustuu joko toteutuneeseen määrään yöpymisiä tai kiinteään, taulukoituun summaan. Vero vaihtelee asunnon mukaan ja voi olla esim. 0,50 – 2 €/hlö/yö.
Asunnon vuokraus on säänneltyä Ranskassa
Selvitä tarkkaan, minkälaisella mallilla asuntoasi on mahdollista vuokrata taloyhtiössä ja kunnassa, jossa se sijaitsee. Lyhytaikainen vuokraus voi olla kiellettyä taloyhtiössä ja siitä on tehtävä ilmoitus kunnalle. Kunnat saattavat uhata tuntuvilla sakoilla ilman lupaa vuokraavia, joten tämä paperityö kannattaa tehdä! Lue täältä lisää!
Yhteys asiantuntijaan
Asunnon vuokrauksen byrokratiassa, vuokratulon verotuksen varmistamisessa ja veroilmoituksen tekemisessä on syytä kääntyä asiantuntijan puoleen. Vuokra-asuntojen välittäjä, tilitoimisto tai verolakimies kannattaa ottaa avuksi alkuvaiheessa, ja ainakin ensimmäisten vuosien veroilmoitusten tekemisessä. Habisol ei toimi vuokra-asuntojen välittäjänä, mutta voimme auttaa antamalla asiantuntijoiden yhteystietoja.
Lähteet:
– Kalustetun asunnon vuokratulon verotus www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
– Kalustamattoman asunnon vuokratulon verotus www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1991
– Sosiaaliturvamaksut kalustetusta asunnosta www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34102
– Suomen ja Ranskan välinen verosopimus
Huomautus: Habisol Oy pyrkii aina antamaan oikeaa ja ajankohtaista tietoa päätöksenteon tueksi, mutta ei voi vastata antamansa tiedon oikeellisuudesta eikä voi ottaa vastuuta antamansa tiedon perusteella tehtyjen päätösten seuraamuksista.
