Vuokratulon verotus Ranskassa

Vuokratulon verotus Ranskassa

Ranskassa sijaitsevasta asunnosta saatavan vuokratulon verotukseen vaikuttaa se, onko kyseessä kalustettu vai kalustamaton asunto, onko omistaja kirjoilla Ranskassa vai ei, paljonko vuokratuottoa kertyy vuodessa, ja onko vuokrattavalle asunnolle haettu ns. tähtiluokitus. Veroprosentti vaikuttaa korkealta, mutta vuokratulosta saa huomattavat vähennykset. Jos vuokraa asuntoaan kalustettuna lyhytaikaisesti, kannattaa hakea sille tähtiluokitus edullisen verotuksen vuoksi.

Missä maassa vuokratulo verotetaan?
Suomen ja Ranskan välisen tuloverosopimuksen mukaan kiinteästä omaisuudesta syntyvää tuloa verotetaan siinä maassa, missä kyseinen kiinteä omaisuus sijaitsee. Ranskassa sijaitsevasta asunnosta saatava vuokratulo verotetaan siis vain Ranskassa – eikä lainkaan Suomessa.

Veroprosentti
Suomessa kirjoilla
oleva maksaa Ranskassa sijaitsevan asunnon vuokratuotosta 20 %:n lähdeveron sekä 7,5 %:n solidaarisuusmaksun “Prélèvement de solidarité” (PS), eli veroprosentti on yhteensä 27,5. PS-osuus on heilahdellut viime vuosina 15,5%:sta jopa 17,2 %:iin, mutta laski vuoden 2019 alusta 7,5 %:iin niille ulkomailla kirjoilla oleville yksityishenkilöille, jotka ovat jonkun toisen EU-maan sosiaaliturvan piirissä. Todellinen veroprosentti on lopulta pienempi vuokratuloista tehtävien vähennysten ansiosta.

Ranskassa kirjoilla olevan henkilön / perheen osalta asunnon vuokratulo on tuloa, joka lisätään ruokakunnan muihin tuloihin ennen veroprosentin määräytymistä. Tässä tapauksessa tuloa ei siis käsitellä pääomatulon vaan ansiotulon kaltaisena tulona.

Vertailun vuoksi: Suomessa v. 2019 vuokratulosta maksetaan 30 % pääomatuloveroa (kalenterivuoden aikana pääomatulojen yhteismäärän yli 30 000 euroa ylittävästä osasta 34 %).

Vähennykset ei-residentin TYHJÄNÄ vuokratusta asunnosta
Tyhjänä vuokrattu
asunto annetaan vuokralle tyypillisesti pitkäaikaisella sopimuksella – Ranskassa normaalisti kolmeksi vuodeksi. Tällaisen asunnon vuokratuloa kohdellaan ns. kiinteistötulona (”revenus fonciers”).

Mikäli kiinteistötulo on max 15 000 €/vuosi, halutaan asiat pitää yksinkertaisina ja tulosta tehdään 30%:n vakiovähennys ennen veron laskemista. Eli veroja maksetaan vain n. 2/3-osasta vuokratuloja. (Vuokratulo ilmoitetaan lomakkeella 2042.)

Mikäli kiinteistötulo on yli 15 000 €/vuosi, on vähennyksistä pidettävä kirjaa ja verotettava tulo määräytyy todellisen tulon mukaan pienennettynä sallituilla vähennyksillä. (Vuokratulo ilmoitetaan lomakkeilla 2042 ja 2044.)

Esimerkki ei-residentin vuokratulon verosta:
Vuokranantaja ei ole kirjoilla Ranskassa. Jos vuokratuloja on 15 000 €, vähennetään tästä 30 % (= 4 500 €), jolloin vuokratuloksi katsotaan 10 500 €. Veroluonteisia maksuja maksetaan 27,5 % x 10 500 = 2 887,50 €, mikä onkin vain 19,25 % alkuperäisestä vuokratulosta.

Vähennykset ei-residentin KALUSTETTUNA vuokratusta asunnosta
Kalustettuna vuokrattu
asunto vuokrataan tyypillisesti lyhytaikaisesti, useimmiten yhdeksi vuodeksi kerrallaan. Tällaisen asunnon vuokratulon kohtelussa noudatetaan tiettyjä kaupallisen liiketoiminnan säännöksiä (Bénéfices Industriels et Commerciaux, ”BIC”).

Alle 70 000 euron vuotuista vuokratuloa käsitellään haluttaessa ns. Micro-BIC-periaatteen mukaan. Tässä tapauksessa veroviranomainen vähentää automaattisesti 50 % vuokratulosta ennen veron laskemista. Mitään kuluvähennyksiä ei tehdä, joten kirjanpito on hyvin yksinkertaista. (Micro-BIC-tulot ilmoitetaan lomakkeella 2042C).

Esimerkki ei-residentin vuokratulon verosta:
Vuokranantaja on kirjoilla Suomessa. Jos vuokratuloja on 20 000 €, vähennetään tästä 50 % (= 10 000 €), jolloin vuokratuloksi katsotaan 10 000 €. Veroluonteisia maksuja maksetaan 27,5 % x 10 000 = 2 750 €, mikä onkin n. 13,75 % alkuperäisestä vuokratulosta.

Yli 70 000 euron vuotuista vuokratuloa käsitellään siten, että vähennyskelpoiset kulut vähennetään ja verotettavaksi katsottava tulo perustuu todelliseen kirjanpitoon.

Vähennykset asunnosta, jolle on haettu tähtiluokitus
Kalustettuna vuokrattavalle asunnolle on mahdollista ja kannattavaa hakea tähtiluokitus “Classement des meublés de tourisme” erityisesti, jos sitä on tarkoitus vuokrata viikkoperusteisesti mahdollisimman paljon. Luokitus perustuu samanlaiseen arviointiin kuin hotelleissa, ja lopputuloksena asunto saa 1-5 tähteä. Tähtiluokituksen hankkiminen asunnolle nostaa Micro-BIC-rajan tasolle 170 000 € per vuosi.

Alle 170 000 euron vuotuisesta vuokratulosta voidaan tehdä automaattinen 71 %:n vähennys ennen veron laskemista. Tämän 71 %:n katsotaan peittävän vuokraustoiminnan kulut.

Yli 170 000 euron vuotuista vuokratuloa käsitellään todellisen kirjanpidon mukaisesti.

Uudistus 1.1.2017 koskien sosiaaliturvakassaan liittymistä
1.1.2017 alkaen yksityiset vuokranantajat, jotka vuokraavat kalustettua asuntoaan lyhytaikaisesti (ei siis vakinaiseen asumiseen) joutuvat liittymään RSI-kassaan eli itsenäisten ammatinharjoittajien sosiaaliturvakassaan, jos heidän vuokratulonsa ovat vuodessa yli 23 000 €. Lainsäätäjä pitää siis yksityisen vuokranantajan vuokratuloja ammattimaisluonteisina, jos 23 000 €:n raja ylittyy.

Vuokranantajan täytyy ilmoittaa toimintansa rekisteröitymällä yrityspalvelussa www.guichet-entreprises.fr.

Yksityinen vuokranantaja voi kuitenkin, mikäli hänen vuokratulonsa ovat alle 82 800 € vuodessa, valita ammatinharjoittajien sosiaaliturvakassan sijasta yleisen sosiaaliturvakassan, jonne maksaa sosiaaliturvamaksunsa (le régime général de sécurité sociale). Valitessaan yleisen sosiaaliturvakassan yksityisen vuokranantajan ei tarvitse rekisteröityä yrittäjäksi. Sosiaaliturvamaksu lasketaan vuokratuloista, joista on ensin tehty 60 %:n vähennys. Jos kyseessä on vuokra-asunto, jolle on haettu tähtiluokitus, lasketaan sosiaaliturvamaksu vuokratuloista, joista on ensin tehty 87 %:n vähennys.

Ammattimainen vuokranantaja kuuluu aina RSI-kassaan eikä hän voi valita yleistä sosiaaliturvakassaa RSI:n tilalle.

Jos yksityisen vuokranantajan vuokratulot ovat alle 23 000 € vuodessa, hänen ei pidä maksaa sosiaaliturvamaksuja vaan vuokranantaja maksaa tässä tapauksessa 7,5 % solidaarisuusmaksua, mikäli on kirjoilla Suomessa.

Taxe de séjour – oleskeluvero
Kalustetun asunnon vuokrauksesta on tilitettävä kunnalle “Taxe de séjour” eli oleskeluvero, joka perustuu joko toteutuneeseen määrään yöpymisiä tai kiinteään, taulukoituun summaan. Vero vaihtelee asunnon mukaan ja voi olla esim. 0,50 – 2 €/hlö/yö.

Ilmoitus kunnalle asunnon lyhytaikaisesta vuokrauksesta
Kun ryhtyy vuokraamaan kalustettua asuntoaan lyhytaikaisesti, on varmistettava, ettei yhtiöjärjestys kiellä tätä ja kunnalle on tehtävä asiasta ilmoitus (”Déclaration de location en meublé touristique”). Kunnat saattavat uhata tuntuvilla sakoilla ilman lupaa vuokraavia, joten tämä paperityö kannattaa tehdä!

Nizzan ja Mentonin kaupungeissa sijaitsevan kalustetun kakkosasunnon lyhytaikaiseen vuokraukseen on lisäksi haettava erillinen lupa (”Demande d’autorisation temporaire préalable à la mise en location d’une habitation en meublé touristique”), jota kaupunki ei käytännössä voi olla myöntämättä. Lupa on voimassa 3 vuotta ja sen saa uusia (tämän hetken säännöillä) kaksi kertaa. Vuoden 2019 alusta lähtien on puhuttu uudistuksesta, jonka mukaan jatkossa Nizzassa:
– yksi omistaja saisi vuokrata vain yhtä asuntoa lyhytaikaisesti max 90 päivää peräkkäin samalle henkilölle, muita asuntoja pitkäaikaisesti
– asuntoa, jossa on itse kirjoilla voi vuokrata max 120 päivää vuodessa ilman erityistä lupaa
– yritysomistajan on tarjottava lyhytaikaisesti vuokrattavan asunnon lisäksi markkinoille asunto asumistarkoitukseen, jonka käyttötarkoitus on aiemmin ollut joku muu (esim. toimisto tai liiketila)

Ranskassa siirryttiin ennakkoverotukseen v. 2018
Vuoden 2018 alusta Ranska siirtyi ennakkoverotukseen (impôt à la source) – samantapaiseen järjestelmään, johon olemme tottuneet Suomessa.

Yhteys asiantuntijaan
Asunnon vuokrauksen byrokratiassa, vuokratulon verotuksen varmistamisessa ja  veroilmoituksen tekemisessä on syytä kääntyä asiantuntijan puoleen. Vuokra-asuntojen välittäjä, tilitoimisto tai verolakimies kannattaa ottaa avuksi alkuvaiheessa, ja ainakin ensimmäisten vuosien veroilmoitusten tekemisessä. Habisol ei toimi vuokra-asuntojen välittäjänä, mutta voimme auttaa antamalla asiantuntijoiden yhteystietoja.

Lähteet:
– Kalustetun asunnon vuokratulon verotus www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744
– Kalustamattoman asunnon vuokratulon verotus www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1991
– Sosiaaliturvamaksut kalustetusta asunnosta  www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34102
– Suomen ja Ranskan välinen verosopimus: www.finlex.fi/fi/sopimukset/sopsteksti/1972/19720008

Huomautus: Habisol Oy pyrkii aina antamaan oikeaa ja ajankohtaista tietoa päätöksenteon tueksi, mutta ei voi vastata antamansa tiedon oikeellisuudesta eikä voi ottaa vastuuta antamansa tiedon perusteella tehtyjen päätösten seuraamuksista.