Myyntivoiton vero Ranskassa sijaitsevasta asunnosta

Myyntivoiton vero Ranskassa sijaitsevasta asunnosta

Ranskassa sijaitsevan asunnon myyntivoiton vero määräytyy sen mukaan, onko kyseessä pää- vai kakkosasunto, kenen nimiin asunto on ostettu, kauanko sitä on omistettu ja paljonko myyntivoittoa syntyy. 

Suomen ja Ranskan välisen verosopimuksen mukaan kiinteään omaisuuteen kohdistuva tulo verotetaan siinä maassa, missä tämä kiinteä omaisuus sijaitsee. Ranskassa myös kerrostaloasunto on kiinteää omaisuutta, sillä ranskalaisessa asuntokaupassa ostetaan osuuksia kiinteistöstä – ei asunto-osakkeita. Jos Suomessa kirjoilla oleva myy omistamansa asunnon Ranskassa, verotetaan asunnosta syntyvää myyntivoittoa ranskalaisten sääntöjen mukaisesti.

Kakkosasunnoilla (résidence secondaire) tarkoitetaan sijoitus- ja loma-asuntoja, jotka eivät toimi henkilön pääasiallisena asuntona (résidence principale) eli kotina, jossa henkilö on kirjoilla.

Pääasunto ”Résidence principale” ja myyntivoiton vero
Pääasunnon myynnistä mahdollisesti syntyvä myyntivoitto on verovapaata. Ranskan sääntöjen mukaan pääasunnossa asumiseen ei tarvita mitään määräaikaa, toisin kuin Suomessa, jossa asunnossa on asuttava kaksi vuotta ennen kuin sen voi myydä verotta. Ranskan verottaja on kuitenkin tarkkana siitä, ettei tilannetta ole järjestelty siten, että vähän ennen asunnon myyntiä se onkin muutettu kakkosasunnosta pääasunnoksi myyntivoiton veron välttämiseksi. Ranskassa pääasunto on myytävä yhden vuoden sisällä poismuutosta, jos haluaa välttyä myyntivoiton verolta, sillä asunnon status muuttuu verottajan silmissä kakkosasunnoksi, kun on kulunut vuosi poismuutosta.

Kakkosasunto ”Résidence secondaire” ja myyntivoiton vero yksityishenkilön osalta
Jos omistaa kakkosasunnon Ranskassa yksityishenkilönä (joko suoraan tai SCI-muotoisen kiinteistöyhtiön kautta), myyntivoiton veroon vaikuttaa se, missä on kirjoilla, kuinka kauan asuntoa on omistettu ja paljonko myyntivoittoa syntyy. Ranskassa tai Euroopan talousalueen (ETA) maassa, kuten Suomessa, kirjoilla olevan myyntivoiton verotus jakautuu kahteen eri osaan: varsinaiseen veroon, ”Impôt sur le Revenu” (IR), joka on 19 %, ja sosiaalimaksuihin, ”Prélèvements Sociaux” (PS), jotka ovat 17,2 %. PS-osuus nousi vuonna 2018 15,5 %:sta 17,2 %:iin.

Jos olet kirjoilla muussa ETA-maassa kuin Ranskassa ja olet myynyt asuntosi 1.9.2012-31.12.2015 välisenä aikana, sinun voi olla mahdollista saada myyntivoitosta EU-tuomioistuimen päätöksen vastaisesti perityn 15,5 %:n osuuden takaisin. Liikaa peritty osuus tulee hakea oma-aloitteisesti takaisin esim. notaarin tai lakimiehen avustuksella. 1.1.2016 alkaen Ranska on muuttanut lakia niin, että myös muissa ETA-maissa kirjoilla olevilta henkilöiltä on mahdollista periä myyntivoitosta myös 15,5%:n PS-osuus.

Myyntivoitto pienenee mitä pidempään asuntoa omistaa, sillä 6. omistusvuodesta lähtien myyntivoittoon saa huojennuksia. IR-osuus myyntivoittoverosta on poistunut 22 vuoden omistuksen jälkeen ja PS-osuus 30 omistusvuoden jälkeen.

IR-osuutta myyntivoitosta pienennetään seuraavasti omistusvuosien lisääntyessä:

  • 0-5 vuotta: 0 % (eli koko myyntivoitosta maksetaan vero)
  • 6-21 vuotta: 6 % joka vuosi
  • 22 vuotta: 4 % (jolloin 22 vuoden jälkeen IR-osuudesta on vähennetty 100 %)

PS-osuutta myyntivoitosta pienennetään seuraavasti omistusvuosien lisääntyessä:

  • 0-5 vuotta: 0 % (eli koko myyntivoitosta maksetaan vero)
  • 6-21 vuotta: 1,65 % joka vuosi
  • 22. vuosi: 1,60 %
  • 23-30 vuotta: 9 % (jolloin 30 vuoden jälkeen PS-osuudesta on vähennetty 100 %)

Yli 50 000 €:n myyntivoittoa (MV) verotetaan lisäksi seuraavan taulukon mukaisesti:

  • 50 001 – 60 000 €: 2 % x MV – (60 000 – MV) x 1/20
  • 60 001 – 100 000 €: 2 % x MV
  • 100 001 – 110 000 €: 3 % x MV – (110 000 – MV) x 1/10
  • 110 001 – 150 000 €: 3 % x MV
  • 150 001 – 160 000 €: 4 % x MV – (160 000 – MV) x 15/100
  • 160 001 – 200 000 €: 4 % x MV
  • 200 001 – 210 000 €: 5 % x MV – (210 000 – MV) x 20/100
  • 210 001 – 250 000 €: 5 % x MV
  • 250 001 – 260 000 €: 6 % x MV – (260 000 – MV) x 25/100
  • yli 260 000 €: 6 % x MV

Lisävero lasketaan vasta siitä myyntivoiton määrästä, josta on vähennetty omistusvuosien mukainen huojennus sekä muut vähennykset.

Yksityishenkilön myyntivoiton veron arvioimiseksi netistä löytyy laskuri täältä (ranskaksi).

Vertailun vuoksi: Suomessa sijoitusasunnon myyntivoitosta maksetaan 30 % pääomatuloveroa riippumatta omistusajasta (kalenterivuoden aikana pääomatulojen yhteismäärän yli 30 000 euroa ylittävästä osasta 34 %).

Kakkosasunto ”Résidence secondaire” ja myyntivoiton vero yritysomistajan osalta
Jos Ranskassa sijaitsevan kakkosasunnon omistaa suomalainen yritys (joko suoraan tai SCI-muotoisen kiinteistöyhtiön kautta), ovat säännöt erilaiset kuin yksityishenkilön osalta. Myyntivoittoa syntyy joka tapauksessa, sillä asunnon hankintahinta pienenee laskennallisesti vuosi vuodelta kiinteistön eri osien elinkaaren mukaisesti. Näin ollen myyntivoitto kasvaa sitä suuremmaksi, mitä pidempään yritys omistaa asuntoa. Myyntivoittoa ei koskaan pienennetä omistusvuosien suhteessa toisin kuin yksityishenkilön ollessa omistaja. Veroprosentti on 33,33.

Ranskan verottaja vaatii suomalaista yritystä maksamaan lisäksi yritysveroa Ranskaan vuokratuotosta, jota aiheutuu oikeasti tai olisi voinut aiheutua, jos asunto olisi ollut vuokralla. Yritysomistajan on asioitava paikallisen tilitoimiston kanssa hoitaakseen vuosi-ilmoitukset ja veronmaksut oikein.

Joissain tapauksissa asiakkaalla on verotuksesta huolimatta halua ostaa asunto suomalaisen yrityksensä nimiin. Tällöin on syytä analysoida oma yksilöllinen tilanne huolella verojuristin tai tilitoimiston kautta. Voimme auttaa hyvien kontaktien antamisessa.

Myyntivoiton laskee notaari – ei välittäjä tai veroedustaja
Notaari on velvollinen tekemään myyntivoittoverolaskelman ja hoitamaan veronmaksun muodollisuudet. Ranskan laki ei 1.1.2015 lähtien enää vaadi veroedustajan käyttöä, kun EU:ssa kirjoilla oleva yksityishenkilö myy Ranskassa sijaitsevaa kakkosasuntoaan. Tätä ennen veroedustajan käyttö oli pakollista ja palkkio oli tuntuva. Ranskassa kiinteistönvälittäjät eivät hoida myyntivoittoveroasioita.

Verovähennykset myyntivoiton verosta
Myyjän maksama välityspalkkio sekä ostohetken kaupantekokulut vähennetään myyntivoitosta. Asunnossa tehdyistä korjauksista ja asennuksista vuosien varrella syntyneet kulut voidaan vähentää joko toteutuneina tai notaari tekee myyntivoittoverolaskelmassaan 15 %:n vakiovähennyksen, mikäli asuntoa on omistettu yli 5 vuotta. Kulut voidaan vähentää toteutuneina vain, jos niistä on esittää lasku, jossa näkyy tekijänä ranskalainen yritys, myyjän nimi ja asunnon osoite. Mahdollisesti asunnon mukana myytyjä kalusteita ei voida ottaa huomioon myyntivoittoveroa pienentävinä, ellei niistä ole olemassa tuoreet ostokuitit – jos kalusteet ovat monta vuotta vanhat, niillä ei katsota olevan arvoa.

Lisätietoa:

Huomautus: Habisol Oy pyrkii aina antamaan oikeaa ja ajankohtaista tietoa päätöksenteon tueksi, mutta ei voi vastata antamansa tiedon oikeellisuudesta eikä voi ottaa vastuuta antamansa tiedon perusteella tehtyjen päätösten seuraamuksista.