Etenkin Ranskan Rivieralla on turha tuijottaa vain asuntojen neliöhintoja, sillä kohteiden laatu ja ominaisuudet vaihtelevat suuresti. Sijainti, kunto, ilmansuunta, parvekkeen koko ja näkymä ovat merkittävimpiä tekijöitä hinnanmäärittelyssä. Kristallipalloa ei välittäjilläkään ole, joten kysyntä ja tarjonta määräävät lopulta.
Usein kuulee sanottavan, että asunnon hinnan määrittelyssä on kolme tärkeää kriteeriä: sijainti, sijainti ja sijainti. Kaupungin, kaupunginosan, kadun ja lähiympäristön merkitystä ei tietenkään pidä väheksyä. Lähtökohta hinnoittelussa on alueen yleinen hintataso, jolloin tutkitaan neliöhintoja. Vaikka vertailuun on hyvä ottaa myös myynnissä olevien asuntojen pyyntihinnat, on suurempi merkitys naapurustossa hiljattain myytyjen asuntojen toteutuneilla myyntihinnoilla.
Statistiikka ei kuitenkaan kerro kohteista kaikkea olennaista ja tiedot päivittyvät hitaasti, Ranskassa jopa 6 kuukauden viiveellä. Samassa taloyhtiössä voi olla kaksi muka-identtistä asuntoa, joista todellisuudessa toinen sijaitsee 1. kerroksessa, parveke on pohjoiseen, näkymä on vastapäisen talon seinään, pintamateriaalit ovat alkuperäiset eikä parkkipaikkaa ole. Toinen taas sijaitsee pari kerrosta ylempänä, parveke on lounaaseen, jossa näkyy meri, turhat väliseinät on kaadettu, asunto on modernisoitu ja siihen kuuluu autotalli. On ilmiselvää, että hintaero on merkittävä, mutta kaikki tiedot eivät näy statistiikassa.
Asunnon myyjä vetoaa hintaa määritettäessä helposti siihen, mitä hän on asunnosta itse aikanaan maksanut, paljonko hän on vuosien varrella asuntoon investoinut ja mitä seuraava asunto hänelle kustantaa. Tämä on inhimillistä, mutta ei välttämättä loogista, sillä markkina muuttuu – suhdanteet kulkevat ylös ja alas.
Asunnon hinnanmäärittelyssä on tärkeä kuunnella kaupunginosan hyvin tuntevan kiinteistönvälittäjän näkemystä, jolla on sekä käytännön kokemusta että pääsy kattavampiin tietokantoihin, ja vielä taito tulkita saatavilla olevaa tietoa. Välittäjän antaman arvion päälle on tapana lisätä hieman neuvotteluvaraa, mutta paljonko sitä tietyn asunnon pyyntihinnassa kulloinkin on, riippuu myyjän yksilöllisestä tilanteesta ja siitä, miten hintaa on mahdollisesti jouduttu jo justeeraamaan aiemmin.
Välittäjän antama arvio on kuitenkin vain paras arvaus sen hetkisessä tilanteessa – hän ei ole kaikkitietävä ennustaja. Asuntomarkkinoilla, kuten markkinataloudessa, hinnan määrää lopulta kysynnän ja tarjonnan laki. Kauppojen syntymiseksi on syytä seurata markkinan reagointia ja huomioida ostajaehdokkaiden palaute. Asunnon oikea hinta on se, minkä ostaja on siitä valmis maksamaan – kunhan kokonaisuutta on järjellä analysoitu.
