Taloyhtiön toiminta Ranskassa

Taloyhtiön toiminta Ranskassa

Ostaessaan asunnon ranskalaisesta taloyhtiöstä, tulee sen myötä yhtiön jäseneksi. Yhtiön osakas pääsee osallistumaan yhtiökokoukseen ja äänestämään esityslistalla olevista asioista. Hänen tulee maksaa yhtiövastiketta yhdessä muiden osakkaiden kanssa. Asuntoyhtiön muodostavat osakkaat (copropriétaires), isännöitsijä (syndic) ja osakkaista koostuva hallitus (conseil syndical). Käytäntö on hyvin samanlainen kuin Suomessakin, suurimpana poikkeuksena se, että omistaja ei omista osakkeita vaan osuuksia koko kiinteistöstä.

Osuudet kiinteistöstä
Yhtiö on jaettu yksityisiin (asunnot, autopaikat, kellarivarastot) ja yhteisiin (rappukäytävä, katto, hissi, yms.) osuuksiin (tantième). Omistusosuudet ilmaistaan osuuksina kokonaisuudesta ja kokonaisuus voi käsittää esim. 10.000 tai 100.000 osuutta riippuen yhtiön koosta. Esimerkiksi asunto voidaan ilmaista 540/100.000, autotalli 34/100.000 jne. Yhteisestä alueesta (partie commune) omistajille kuuluva osuus ilmaistaan myös edellä mainitulla tavalla osuuksina ja niiden suuruus määräytyy asunnon arvon ja koon perusteella verrattuna muihin asuntoihin yhtiössä. Määritykset on kirjattu yhtiöjärjestykseen (règlement de copropriété), ja yhtiövastikkeet ja yhtiön mahdolliset korjauskustannukset jakautuvat omistajille näidän osuuksien mukaan.

Isännöitsijä
Yhtiökokous valitsee isännöitsijän, joka on yleensä toimisto, jolla on lain vaatimat luvat tehtävän hoitamiseen. Isännöitsijä on juridisesti vastuussa taloyhtiön asioista ja huolehtii siitä, että yhtiökokouksessa päätetyt asiat pannaan toimeen. Tämän lisäksi isännöitsijä hoitaa yhtiön päivittäiset juoksevat asiat.

Isännöitsijän hallussa tulee olla lain vaatima yhtiön huoltokirja (carnet d’entretien), josta käy ilmi yhtiön osoite-, isännöitsijä- ja vakuutustietojen lisäksi – jos huoltokirja on täytetty hyvin – milloin tärkeitä huolto- ja korjaustöitä on tehty. Tällaisia ovat mm. julkisivun rappaus, katon korjaus, hissiremontti tai porraskäytävän maalaus sekä aikataulu tulevista yhtiökokouksen päättämistä korjaustöistä. Ostaja voi halutessaan tutustua ko. huoltokirjaan isännöitsijän toimistossa.

Hallitus
Hallitus ei ole Suomen tapaan juridinen elin, vaan yhtiökokouksessa valittu, omistajista koostuva ryhmittymä, joka toimii linkkinä omistajien ja isännöitsijän välillä, avustaa isännöitsijää, valvoo tämän toimintaa ja vie omistajien ehdotuksia isännöitsijän tietoon. Hallituksen tulee kerran vuodessa kertoa omistajille tehtäviensä hoitamisesta. Hallitus on vapaaehtoiselin, jolle ei makseta korvausta. Hallituksen henkilömäärä on määritelty yhtiöjärjestyksessä. Hallituksen jäsen voi tulla valituksi kolmeksi vuodeksi peräkkäin. Hallitus valitsee keskuudestaan puheenjohtajan, joka luonnollisesti työskentelee läheisimmin isännöitsijän kanssa.

Yhtiöjärjestys
Asuntokaupan allekirjoituksen yhteydessä notaari antaa ostajalle yhtiöjärjestyksen, jossa on määritetty omistajien oikeudet ja velvollisuudet. Tämä on syytä pitää huolella tallessa, sillä se on tärkeä dokumentti, kun asuntoa joskus ryhdytään myymään. Yhtiöjärjestyksessä määritellään omistusosuudet (sekä yksityiset että yhteiset) ja yhtiön sisäiset säännöt, jotka sitovat sekä omistajia että vuokralaisia. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määritellä mm. myös, saako pyykkiä kuivata ikkunoiden tai parvekkeiden ulkopuolella, saako sisäpihalle pysäköidä autoja, minne satelliittiantennit sijoitetaan jne. Toisin kuin Suomessa, Ranskassa ei ole saatavilla selkeää viimeisintä yhtiöjärjestystä, vaan yhtiöjärjestyksen muutokset tehdään erillisellä liitteellä. Vuosikymmenien varrella tehdyt liitteet tekevät yhtiöjärjestysnivaskasta paksun ja hankalasti luettavan.

Yhtiökokous
Yhtiökokouksen tulee kokoontua vähintään kerran vuodessa hyväksyäkseen tilinpäätöksen ja päättääkseen tulevan vuoden talousarviosta sekä keskustelemaan ja päättämään yhtiön mahdollisista tulevista korjaus- ja parannusasioista. Ellei isännöitsijä kutsu yhtiökokousta koolle, hallitus tai joukko omistajia voi pyytää isännöitsijää sen tekemään. Kaikki yhtiötä koskevat päätökset tulee alistaa yhtiökokouksen päätettäväksi. Päätökset sinetöidään eriasteisilla enemmistöillä riippuen ko. asian tärkeydestä.

Jos ei itse pääse osallistumaan kokoukseen, voi antaa valtakirjan joko toiselle omistajalle tai jollekin yhtiön ulkopuoliselle henkilölle. Isännöitsijälle voi myös lähettää nimeämättömän ja allekirjoitetun valtakirjan, jolloin isännöitsijä kokouksessa nimeää sen jollekin yhtiökokoukseen osallistuvalle – ei kuitenkaan hallituksen tai kokouksen puheenjohtajalle. Yhdellä henkilöllä ei voi kokouksessa olla kuin enintään kolme valtakirjaa.

Kokouskutsu tulee lähettää vähintään 21 päivää ennen kokousta ja lähetys tapahtuu kirjatulla kirjeellä, jossa on vastaanottokuittaus. Jos yhtiössä on talonmies, tämä voi myös toimia kokouskutsun antajana, jolloin saaja kuittaa saaneensa kutsun. Kokouskutsun mukana tulee toimittaa ainakin esityslista ja talousarvio.

Omistajat voivat vuoden mittaan pyytää toivomiaan asioita tulevan kokouksen esityslistalle. Toiveet tulee lähettää isännöitsijälle kirjattuna kirjeenä vastaanottokuittauksella.

Yhtiökokouksen alussa jokainen kuittaa osallistumisensa isännöitsijän listaan. Kokouksen alussa omistajien joukosta valitaan puheenjohtaja ja esityslistan asiat käydään läpi järjestyksessä. Äänestyksissä jokaisella on äänivalta omistamansa asunnon ja yhteisten tilojen osuuksien mukaan ja päätökset tapahtuvat enemmistön perusteella.

Enemmistösäännöt päätöksissä
Päätökset vaativat yhden neljästä eritasoisesta hyväksynnästä, jotta ne voidaan toteuttaa:
-yksinkertainen enemmistö (majorité simple, article 24)
-ehdoton enemmistö (majorité absolue, article 25)
-tuplaenemmistö (double majorité, article 26)
-yksimielisyys (unanimité)

Kuten aiemmin jo mainittiin, omistajien osuudet eli äänimäärä on kirjattu yhtiöjärjestykseen. Yhtiökokouksen esityslistalla mainitaan, mitä tasoa kukin päätös edellyttää. Yksinkertaisessa enemmistöpäätöksessä huomioidaan kokoukseen ja äänestykseen osallistujien äänet (myös valtakirjalla äänestäneet). Kokouksessa paikalla olijat, mutta henkilöt, jotka eivät äänestä, ovat poissuljettuja. Tätä noudatetaan päätettäessä yhtiön juoksevien asioiden hoidosta, kuten esim. yhteisten tilojen ylläpito, tilinpäätöksen hyväksyminen jne. Ehdottomassa enemmistöpäätöksessä tarvitaan koko yhtiön omistajien äänten enemmistö huolimatta siitä, ovatko omistajat kokouksessa läsnä vai eivät. Tätä noudatetaan päätettäessä esim. lain vaatimista korjaustöistä, isännöitsijän valinnasta, yhteisantennin tai kaapeloinnin vetämisestä yhtiöön, hallituksen valinnasta jne.

Jos kokouksessa ensimmäisessä äänestyksessä ei päästä enemmistöpäätökseen, voidaan toimia kahdella tavalla:
1. Jos ensimmäisessä äänestyksessä on saatu vähintään 1/3 koko yhtiön äänistä, huolimatta ovatko omistajat paikalla vai eivät, kokous voi päättää äänestää toisen kerran ja noudattaa yksinkertaista enemmistösääntöä (enemmistö kokoukseen osallistujien äänistä)
2. Kokous voi päättää kutsua uuden yhtiökokouksen koolle kolmen kuukauden kuluessa ja ottaa asian uudelleen käsittelyyn ja silloin noudattaa yksinkertaista enemmistösääntöä.

Tuplaenemmistöpäätöksessä tarvitaan 2/3 koko yhtiön äänistä, huolimatta ovatko omistajat paikalla vai eivät. Tätä noudatetaan tärkeissä päätöksissä kuten esim. yhtiöjärjestyksen muuttaminen, yhteisten tilojen parantaminen ja korjaaminen (esim. hissit, postilaatikot jne.). Yksimielisyys tulee saavuttaa päätöksissä, jotka vaikuttavat merkittävästi rakennuksen kokoonpanoon, esimerkiksi jos yhtiön tarkoitusta halutaan muuttaa asuinhuoneistoista liikehuoneistoiksi, tai halutaan tehdä lisärakennus.

Korjaustöiden rahoitus ja yhtiövastikkeiden keruu
Jos yhtiössä päätetään korjaustöistä, yhtiö ei ota niitä varten lainaa, vaan jokainen omistaja huolehtii rahoituksen itse. Yhtiökokous päättää, milloin tulevat rahaerät kerätään ja summat näkyvät isännöitsijän vuosineljänneksittäin lähettämissä laskelmissa samaan aikaan, kun yhtiövastikkeet laskutetaan.

Monissa yhtiöissä kerätään ns. vararahastoa (fonds de roulement) mahdollisia tulevia, äkillisiä korjaustarpeita varten. Rahaston suuruus on usein muutama satanen per omistaja. Asuntokaupan yhteydessä ostajan tulee korvata myyjälle tämän nimissä oleva osuus rahastosta, sillä asunnon omistusoikeuden siirtyessä siirtyvät myös rahastoon tallennetut varat uuden omistajan nimiin.

Yhtiövastikkeet siis maksetaan normaalisti neljä kertaa vuodessa, ja yleisin maksutapa on sekki. Isännöitsijältä saa myös pyydettäessä tilitiedot tilisiirtoa varten. Vain harvalla isännöitsijällä on suoraveloitusmahdollisuutta.

Pöytäkirja
Isännöitsijän tulee tehdä kokouksesta pöytäkirja ja lähettää se omistajille kirjattuna kirjeenä vastaanottokuittauksella viimeistään kaksi kuukautta kokouksen jälkeen.

Ylimääräinen yhtiökokous
Yhtiön hallitus tai useampi omistaja voi pyytää isännöitsijää kutsumaan ylimääräisen yhtiökokouksen koolle. Pyynnössä tulee olla ilmaistuna asiat, joita halutaan käsitellä, ja se tulee lähettää isännöitsijälle kirjattuna kirjeenä vastaanottokuittauksella. Jos isännöitsijä kieltäytyy kokouksen kutsumisesta koolle, hallituksen puheenjohtaja voi tämän tehdä.

Huomautus: Habisol Oy pyrkii aina antamaan oikeaa ja ajankohtaista tietoa päätöksenteon tueksi, mutta ei voi vastata antamansa tiedon oikeellisuudesta eikä voi ottaa vastuuta antamansa tiedon perusteella tehtyjen päätösten seuraamuksista.