Habisol

Myyntivoiton vero Ranskassa sijaitsevasta asunnosta

Omasta asunnosta haaveilevan kannattaa selvittää jo hankintavaiheessa asunnon myynnistä aiheutuvat veroseuraamukset. Merkitystä on sillä, onko kyseessä pää- vai loma-asunto, kenen nimiin asunto on ostettu ja kauanko sitä on omistettu.

Suomen ja Ranskan välisen verosopimuksen mukaan kiinteään omaisuuteen kohdistuva tulo verotetaan siinä maassa, missä tämä kiinteä omaisuus sijaitsee. Ranskassa myös kerrostaloasunto on kiinteää omaisuutta, sillä ranskalaisessa asuntokaupassa ostetaan osuuksia kiinteistöstä – ei asunto-osakkeita. Jos siis päätät myydä omistamasi asunnon Ranskassa, verotetaan asunnosta syntyvää myyntivoittoa ranskalaisten sääntöjen mukaisesti.

”Résidence principale” ja myyntivoiton vero

Ranskan pelisäännöt pääasunnon osalta ovat varsin yksinkertaiset. Myydessäsi asuntoa, jossa olet kirjoilla, voit unohtaa myyntivoiton veron, sillä sellaista veroa ei pääasunnon osalle määrätä. On kuitenkin syytä ymmärtää, ettei kannata ”järjestellä asioita” näyttämään siltä, että olisit vastikään muuttanut loma-asuntoosi (”résidence secondaire”) kirjoille välttääksesi myyntivoiton veron, sillä verottajalla on tulkintansa siitä, miten pääasunto ja loma-asunto poikkeavat toisistaan. Jos esimerkiksi myyt Nizzassa sijaitsevaa asuntoa ja väität itse asuvasi siinä, mutta lapsesi käyvät koulua Marseillessa, päättelee verottaja helposti sinun yrittävän välttää veroja.

Toisin kuin Suomessa, Ranskan sääntöjen mukaan pääasunnossa asumiseen ei tarvita mitään määräaikaa. Suomessahan asunnossa on asuttava 2 vuotta, ennen kuin sen voi myydä ilman, että joutuu maksamaan myyntivoitosta veroa. Toisaalta Ranskassa pääasunto on myytävä 1 vuoden sisällä poismuutosta, jos mielii välttyä myyntivoiton verolta, sillä asunnon status muuttuu verottajan silmissä loma-asunnoksi, kun on kulunut vuosi poismuutosta.

”Résidence secondaire” ja myyntivoiton vero yksityishenkilön osalta
Myyntivoiton verotus muuttuu 1.2.2012 – lisätietoja…

Jos omistat loma-asunnon Ranskassa yksityishenkilönä (joko suoraan tai SCI-muotoisen kiinteistöyhtiön kautta), myyntivoiton veroon vaikuttaa se, missä olet kirjoilla ja se, kuinka kauan olet asunnon omistanut. Jos olet kirjoilla Ranskassa, myyntivoiton vero on 32,5 % (päivitetty 2011). Jos olet kirjoilla muussa Euroopan talousalueen (ETA) maassa kuin Ranskassa, on myyntivoiton vero 19 % (päivitetty 2011). Jos olet kirjoilla ETA:n ulkopuolella, on myyntivoiton vero 33,3 %.

Aika auttaa: Jos olet omistanut loma-asuntoasi yli 5 vuotta, vähenee verolle pantava myyntivoitto jokaiselta täydeltä vuodelta 10 %. Näin esim. 7 vuotta asuntoa omistettuasi maksat veroa vain 80 %:sta myyntivoittoa ja 15 vuotta asuntoa omistettuasi on myyntivoittosi vähennys 100 %, jolloin et maksa veroa lainkaan.

Esimerkki:
Suomessa kirjoilla oleva pariskunta on ostanut vuonna 1998 asunnon Rivieralta 150.000 €:lla ja he myyvät sen vuoden 2008 lopulla hintaan 250.000 €. Myyntivoittoa on siten 100.000 €, mutta viiden vuoden omistuksen jälkeen myyntivoittoa vähennetään 10 % vuodessa, eli yhteensä 5 vuoden aikana 50 %. Näin ollen verotettavaksi myyntivoitoksi katsotaan vuonna 2008 vain 50.000 €. Veroprosentti on 16, jolloin myyntivoittoveroa syntyy 0,16 x 50.000 € = 8.000 €. Huom! Veroprosentti v. 2011 on 19.

”Résidence secondaire” ja myyntivoiton vero yritysomistajan osalta

Jos Ranskassa sijaitsevaa loma-asuntoa omistaa yritys (joko suoraan tai SCI-muotoisen kiinteistöyhtiön kautta), ovat pelisäännöt aivan erilaiset kuin yksityishenkilön osalta. Ensinnäkin yritysten osalta hankintahintaa pudotetaan laskennallisesti 2 % jokaiselta omistusvuodelta. Toiseksi myyntivoittoa ei koskaan vähennetä, ja kolmanneksi vero on aina 33,3 %. Näin myyntivoiton vero tulee sitä raskaammaksi, mitä kauemmin yritys asuntoa omistaa. (Tanskalaiset yritykset poikkeavat tästä säännöstä, eivätkä maksa Ranskaan myyntivoiton veroa lainkaan, mutta maksavat sitten vastaavasti melko raskaita veroja Ranskassa omistamistaan asunnoista Tanskaan.)

Saattaa olla mielenkiintoista tutkia, onko edullisempaa ostaa asunto yksityishenkilönä niillä rahoilla, jotka on nostanut yrityksestään verollisena palkkana, vai ostaako asunto suoraan yrityksen varoilla ja maksaa verot siinä vaiheessa, kun asunto myydään. Yrityksen kohdalla asunnon omistamisesta Ranskassa voi olla myös muita hallinnollisia ja verotuksellisia seuraamuksia, joihin emme tällä kertaa puutu, mutta joiden takia kannattaa varautua toimimaan paikallisen tilitoimiston kanssa.

Esimerkki:
Suomalainen Oy on ostanut vuonna 2000 asunnon omistajien ja henkilökunnan virkistyskäyttöön Ranskasta. Hankintahinta oli 300.000 € ja asunnosta voisi nyt saada 450.000 €. Mikäli yritys päättää myydä asunnon v. 2008, ei myyntivoitto olisikaan vain 150.000 €. Hankintahinnan katsotaan vähenevän 8 vuoden aikana 16 % (8 x 2 %), jolloin myyntivoitoksi laskettaisiin 450.000 € – (0,84 x 300.000 €) = 198.000 €. Yrityksen veroprosentti on 33,3, jolloin myyntivoittoveroa syntyisi 0,333 x 198.000 € = 65.934 €.

Asunnon myynnistä aiheutuvat muut kulut

Myyntivoitonvero ei ole ainoa kulu, joka voi aiheutua kun myy Ranskassa sijaitsevan asunnon. Lisäksi tulee huomioida mm. kaupanteossa tarvittavien lainmukaisten mittausten kulut, mahdollinen kiinteistönvälityspalkkio sekä verokonsultin palkkio verojen laskemisesta ja asianhoidosta. Verokonsultti huomioi laskelmissaan mm. myyntivoitosta hyväksyttävät vähennykset – kuitit asunnossa tehdyistä remonteista kannattaa siis säilyttää.

Lähteet:
- Lehti ”60 millions de consommateurs” 2008 spécial fiscal (février – mars 2008 nro 135)
- Suomen ja Ranskan välinen verosopimus: www.finlex.fi/fi/sopimukset/sopsteksti/1972/19720008
- www.legifrance.gouv.fr
- Keskustelut notaarien ja asiantuntijoiden kanssa

Huomautus: Habisol Oy pyrkii aina antamaan oikeaa ja ajankohtaista tietoa päätöksenteon tueksi, mutta ei voi vastata antamansa tiedon oikeellisuudesta eikä voi ottaa vastuuta antamansa tiedon perusteella tehtyjen päätösten seuraamuksista. Habisol Oy suosittelee aina tukeutumaan asiantuntija-apuun, jonka löytämisessä Habisol voi auttaa.

Takaisin edelliselle sivulle