Habisol

Ranskan Rivieran asuntomarkkinat talvella 2009

Finanssikriisi on hiljentänyt Rivierankin asuntomarkkinoita ja hinnat ovat laskussa. Ostajia on kuitenkin liikkeellä ja hyvät asunnot menevät nopeasti kaupaksi. Näinä rahoitusalan epävarmoina aikoina sijoitus asuntoon Riveralla voi kuitenkin olla varsin viisasta – ja ainakin mukavaa.

Maailmanlaajuisen finanssikriisin mukana on kadonnut merkittäviä pankkeja (kuten Lehman Brothers), tullut esiin rikollisia sijoituskuvioita (kuten Bernard Madoff’in pyramidihuijaus) ja eräiden valuuttojen (kuten Ison-Britannian punnan, Ruotsin kruunun ja Venäjän ruplan) arvot ovat heikentyneet euroa vastaan. Lisäksi euro on pysynyt edelleen varsin vahvana USA:n dollariin nähden. Muun muassa näistä syistä asuntomarkkinat Rivierallakin ovat muuttaneet luonnettaan: ostajien määrä on vähentynyt, päätöksentekoaika on pidentynyt ja hintojen muutossuunta on nyt alaspäin yli 12 vuotta jatkuneen nousun jälkeen.

Kuitenkin Rivieralla kauppa käy edelleen ja joukko asuntoja ostavia tahoja onkin ilmaissut luottavansa enemmän ”kiveen” kuin pankkeihin ja rahoitusalan asiantuntijoihin. Median maalatessa kauhukuvia pankkitalletusten katoavaisuudesta, usko johonkin konkreettiseen, kuten asuntoon vaikkapa Rivieralla, on hyvin ymmärrettävissä. Toisaalta voidaan tietenkin spekuloida pörssikurssien alhaisilla hinnoilla ja niillä mahdollisuuksilla, joita tulevaisuudessa todennäköisesti toipuva pörssi saattaa sijoittajalle tuoda – mutta tuoko se mielenrauhaa ja voiko pörssiosakkeistaan nauttia, kuten asunnosta aurinkoisella ja kauniilla alueella? Kukin vastatkoon tähän kysymykseen itselleen.

Äkkijarrutus lokakuussa 2008 – hinnat lähteneet laskuun
Ranskan kiinteistöliitto FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) kertoo kauppoja syntyneen Merialppien (Alpes Maritimes) departtementissa tammikuun 2008 alusta joulukuun puoliväliin 17 % vähemmän kuin edellisenä vuonna. Ja vaikka syntyneiden kauppojen lukumäärä oli alkuvuonna 2008 edellisvuotta vain hieman pienempi, rajuin muutos tapahtui vuoden viimeisellä vuosineljänneksellä – voidaan siis puhua äkkijarrutuksesta. Merialppien notaarien edustaja kertoo myös, että notaareilla on ollut keskimäärin 12 % vähemmän asuntokauppoja hoidettavanaan edellisvuoteen verrattuna, joillakin jopa 30 % vähemmän. Notaarien mukaan vuoden 2008 aikana hinnat putosivat Merialppien alueella 4 – 5 %, mutta he ennustavat hintatason kenties laskevan 10 – 15 % alkuvuoden 2008 tasoa alemmas vuoden 2009 aikana. (Nice Matin 19.12.2008)

Uudiskohteita vähemmän
Uudiskohteita myydään nyt selvästi vähemmän kuin viime vuosina. Oheinen kuva (Nice Matin 25.2.2009) kertoo karua kieltä: uusien asuntojen kauppojen lukumäärä on laskenut Ranskassa melkein 38 % vuoden 2008 aikana vuoteen 2007 verrattuna. Rakennuslupien määrä on pudonnut yli 20 % kun vertailuajankohtina ovat marraskuu 07 – tammikuu 08 ja marraskuu 08 – tammikuu 09. Kuva koskee koko Ranskaa, ei ainoastaan Rivieraa.

Omat kokemuksemme uudiskohteiden osalta kertovat, että jo valmistumassa olevien kohteiden hinnat eivät ole juuri liikkuneet, sillä rakennuttajien on vaikea perustella jo asuntonsa maksaneille, miksi nyt ostavat saisivat asunnon selvästi halvemmalla. Sen sijaan aloittamatta olevien kohteiden osalta rakennuttajat ovat laskeneet hintapyyntöjään n. 10 %, ja entisestä poiketen ovat joissain tapauksissa olleet valmiita hieman neuvottelemaan hinnasta.

Asuntokaupan hidastumisen vaikutus kuntatalouteen
Ranskassa notaarien asuntokauppojen yhteydessä keräämät viranomaismaksut menevät osittain asunnon sijaintikunnan kassaan. Näin tietenkin asuntokaupan hidastumisella on vaikutuksensa myös kuntien tuloihin. Vuonna 2007 Nizzan kaupunki nettosi asuntokaupoista 25 miljoonaa euroa ja vuonna 2008 noin 20 miljoonaa. Nizzan ennustetaan saavan vuonna 2009 tätä tuloa vain 14 miljoonaa. Melkoista vajetta siis. Muista alueen kaupungeista esimerkiksi Grassen ennustetaan tienaavan 500.000 euroa vähemmän ja Vencen 300.000 euroa. Nämä tulonvähennykset korvattaneen sitten ainakin osittain asumiseen liittyvien verojen korotuksilla. (Nice Matin 12.1.2009)

Miksi juuri nyt kannattaisi ostaa?
Kannattaako asuntokauppaan Etelä-Ranskassa ryhtyä juuri nyt? On varmasti syitä odottaa, mutta on myös syitä panna töpinäksi. Emme valitettavasti tiedä, mitä tulevaisuus tuo tullessaan, emmekä ehkä enää entiseen malliin uskalla luottaa rahoitusalan asiantuntijoihin. Ovatpa monen rahasto- tai pörssisijoitukset laskeneet arvossaan uskomattomasti, elleivät suorastaan kadonneet finanssikriisin myllerryksessä. Tässä kuitenkin joitakin hyviä syitä edetä asuntohaaveensa toteuttamiseksi juuri nyt:

1. Hinnat ovat laskeneet: Rivieralla hinnat lienevät nyt noin 10 % alemmalla tasolla kuin vuosi sitten, eikä toistaiseksi ole näköpiirissä suunnan muuttumista takaisin nousevaksi. On kuitenkin muistettava, että Euroopassa on suuri määrä eläkeikää lähestyviä, joilla on lainat maksettu, hieman säästöjä ja mahdollisesti mukava perintö tukemassa hankintaa. Rivieran kauneus ja haluttavuus ei ole kadonnut minnekään ja ”paikasta auringossa” on edelleen kiinnostunut moni.

2. Lainojen korot ovat alhaiset: Korot olivat puoli vuotta sitten reippaasti yli 5 % – nyt korot ovat selvästi alemmalla tasolla ja saattavat vieläkin tulla edullisemmiksi, kunnes talouden suhdanteet taas parantuvat.

3. Euron vahvuus: Englantilaiset, skandinaavit ja USA:n kansalaiset ovat myymässä – saadessaan euroja, he tienaavat hyvin omassa valuutassaan laskien. Lisäksi venäläisten ostointo on selvästi laantunut, joten jossain määrin merkittävä ostajajoukko on ainakin väliaikaisesti passivoitunut – hyviä kohteita on helpompi löytää.

4. Ranskan valtio tukee tietynlaisia investointeja kuten:
a. veroetuja asunnon laadunparannukseen (erityisesti lämpötehokkuuden parantaminen erilaisin keinoin)
b. sijoitus vuokralle annettavaan asuntoon (lue lisää aiheesta täältä)
c. tietyissä tapauksissa hyvin edullista lainaa (lähinnä nuorille ensi-asunnon ostajille)

Habisolin omia kokemuksia viime kuukausilta
Asunnon ostajia on ollut mukavasti liikkeellä. Näytettävää löytyy, siis myytävää on. Paikalliset välittäjät palvelevat entistä paremmin, sillä itse kauppojen syntyminen on hitaampaa kuin aiemmin. Toisaalta hyvät ns. normaalikohteet tuntuvat menevän nopeasti – paikalliset ranskalaiset ovat nyt myös ostoksilla, kun englantilaiset, skandinaavit ja venäläiset ovat osin vetäytyneet taustalle. Luksusasuntojen myynti on selvästi vähentynyt ja uudiskohteissa, joita ei vielä ole aloitettu, asuntojen kokoja pienennetään – esim. alun perin kolmen makuuhuoneen asunnoksi suunniteltu saattaa muuttua kaksioksi ja yksiöksi. Tällainen tukee paikallismarkkinoita, kun ulkomaalaisten ostajien määrä on vähentynyt. Oma lukunsa on isot huvilat. Myyjä, jolla ei ole kiire, antaa talonsa vuokralle ja odottaa parempia aikoja. Kiireen sattuessa hinnassa on ehkä entistä enemmän neuvotteluvaraa, tai myyjä on jo pudottanut hintaa.

Seuraamme markkinoiden kehittymistä ja jaamme mielellämme ajankohtaisen näkemyksen asiakkaillemme. Autamme asiakkaitamme sekä myymään asuntonsa että löytämään haluamansa kohteen Ranskan Rivieralla – ja muuallakin Ranskassa, kunhan ehdoista sovitaan.

Huomautus: Habisol Oy pyrkii aina antamaan oikeaa ja ajankohtaista tietoa päätöksenteon tueksi, mutta ei voi vastata antamansa tiedon oikeellisuudesta eikä voi ottaa vastuuta antamansa tiedon perusteella tehtyjen päätösten seuraamuksista.

Takaisin edelliselle sivulle