Habisol

Leaseback-asunto sijoituskohteena Ranskassa

Leaseback on pitkän aikavälin sijoitus, joka mahdollistaa loma-asunnon hankinnan, lomanvieton Ranskassa ja kilpailukykyisen tuoton investoidulle pääomalle.

- Omistajan ei itse tarvitse huolehtia asunnon kalustamisesta, kunnossapidosta ja vuokrauksesta.
- Omistajalla on mahdollisuus viettää edullisia lomaviikkoja eri kohteissa ympäri Ranskaa.
- Omistaja saa tietyin ehdoin asunnon myyntihintaan sisältyvän arvonlisäveron suuruisen alennuksen.
- Omistaja saa taatun vuokratuoton koko sopimuskauden ajan, tyypillisesti 3,5-4,5 % vuodessa.

Leaseback on Ranskassa varsin suosittu sijoitusmuoto, joka tukee mm. kohtuuhintaisten loma-asuntojen määrän kasvua eri puolille Ranskaa. Asuntojen hinnat vaihtelevat kohteesta riippuen noin 100 000 – 300 000 €:n välillä.

Pelisäännöt pähkinänkuoressa

1. Sijoitus asuntoon kannattaa suunnitella 20 vuodeksi, jotta saa kaikki veroedut hyväkseen.
2. Asunto ostetaan itselle, mutta annetaan heti vuokrattavaksi hallinnointiyhtiön toimesta.
3. Hallinnointiyhtiö huolehtii asunnon kalustamisesta, ylläpidosta, vuokraamisesta ja vuokratulon tilittämisestä omistajalle.
4. Hallinnointiyhtiön kanssa tehdään pitkäaikainen vuokrasopimus, vähintään 9 vuodeksi, jotta omistaja saa lain mahdollistamat edut. Yhdeksän vuoden jälkeen sopimus kannattaa uusia siten, että 20 vuotta tulee täyteen.
5. Hallinnointiyhtiö takaa vuokratuoton, joka on kohteesta riippuen tyypillisesti 3,5-4,5 % vuodessa. Suomalainen investoija ei maksa vuokratulosta veroa a) Suomeen, sillä Ranskassa sijaitsevaan kiinteään omaisuuteen (myös kerrostaloasunnot) noudatetaan Ranskan lainsäädäntöä, b) Ranskaan, sillä kyseessä on valtion tukema vähintään 9 vuoden leaseback-investointi.
6. Asunnon ostaja (myös ulkomaalainen) saa Ranskan valtiolta kiitoksena sijoituksesta loma-asuntotoimintaan kauppahintaan sisältyvän 19,6 %:n arvonlisäveron takaisin, eli alennuksen asunnon kauppahinnasta kaupantekohetkellä.
7. Jos asunto halutaan myydä ennen kuin 20 vuotta on kulunut, maksetaan palautettua arvonlisäveroa valtiolle takaisin omistusvuosien suhteessa. Jos asunto myydään 20 vuoden kuluttua, arvonlisäveroa ei tarvitse maksaa valtiolle takaisin.
8. Jos asunto myydään ennen kuin 20 vuotta on kulunut, mutta ostaja on valmis jatkamaan leaseback-sopimusta, ei arvonlisäveroa tarvitse maksaa valtiolle takaisin.
9. Asunnon omistaja voi, kohteesta riippuen, sopia asunnon omasta käytöstä, jolloin hallinnointiyhtiön takaama vuokratuotto pienenee.
10. Asunnon omistaja voi tietyin ehdoin käyttää hyvin edullisesti hallinnointiyhtiön ympäri Ranskaa sijaitsevia leaseback-asuntoja sesonkiaikojen ulkopuolella.
11. Parhaan edun Leaseback-asunnosta saa, kun antaa sen vuokrattavaksi 20 vuodeksi, nostaa sinä aikana vuokratuloa ja tämän jälkeen ottaa asunnon omaan käyttöönsä tai myy vapailla markkinoilla.

Tuotot ja edut

Leaseback-asuntoon 20 vuodeksi sijoittavan tuotot ja edut:
- Asunnon kauppahinnan arvonlisäveron suuruinen ”alennus”
- Taattu vuokratuotto, yleensä 3,5-4,5 %
- Vuokratulo on verovapaata, myös suomalaiselle
- Sijoitukseen mahdollista saada jopa 90 %:n rahoitus ranskalaisesta pankista. Vuokratuotto voi kattaa osan pankkilainan kuluista ja lyhennyksistä.
- Huoleton asunto, jonka koko hoito on ulkoistettu hallinnointiyhtiölle.
- Mahdollisuus viettää tietyin ehdoin edullisia lomaviikkoja eri kohteissa ympäri Ranskaa.
- Asunnon mahdollinen arvonnousu vuosien kuluessa suojaa investointia inflaatiolta ja saattaa tuottaa hyvän voiton, kun asunto joskus myydään.
- Ranskan ja Suomen välisen perintöverosopimuksen mukaan suora perillinen voi periä Ranskassa sijaitsevaa kiinteää omaisuutta (myös kerrostaloasunto) 150 000 euron edestä ilman, että siitä koituu perintöveroseuraamuksia.
- Uudisrakennuksella on 10 vuoden takuu rakenteilla ja 2 vuoden takuu laitteilla.

Kulut ja haasteet

Leaseback-asuntoon sijoittavalle koituu myös seuraavanlaisia kuluja ja haasteita:
- Vuotuiset maksut vakuutuksesta, kirjanpidosta, kiinteistöverosta ja yhtiövastikkeesta.
- Aika-ajoin tehtäviin remonttikustannuksiin osallistuminen. Remonttikulut ovat vähennettävissä mahdollisesta myyntivoittoverosta asuntoa myytäessä.
- Kaupantekokulut eli verot ja rekisteröintimaksut (n. 3%), kun asunto ostetaan.
- Myyntivoittovero voimassa olevien säädösten mukaisesti, kun asunto myydään.
- Jos asunnon ottaa kokonaan omaan käyttöönsä tai myy ilman leaseback-sopimuksen jatkumista ennen kuin sitä on omistettu 20 vuotta, on valtiolle palautettava arvonlisäveroa omistusvuosien suhteessa.
- Jos hallinnointiyhtiön kanssa sovitaan asunnon omasta käytöstä vuokrauksen lomassa (ns. ”light-leaseback”), on taattu vuokratuotto pienempi.
- Jos asunto myydään kesken voimassa olevan leaseback-sopimuksen, voi hallinnointiyhtiö vaatia korvauksia, jotka on kirjattu sopimukseen.

Omat lomat

Niin sanottu ”Full leaseback” tarkoittaa sitä, ettei investoija välttämättä koskaan käytä itse omistamaansa asuntoa, mutta voi toki vuokrata lomansa ajaksi muita asuntoja useiden lomakohteiden joukosta. Monet hallinnointiyhtiöt tarjoavatkin erityisetuja investoijille.

Kevyempi leasback-muoto, ”Light leaseback” tarjoaa mahdollisuuden sopia hallinnointiyhtiön kanssa omistamansa asunnon omasta käytöstä. Mitä useampia viikkoja vuodessa omistaja haluaa asunnon omaan käyttöönsä, sitä pienempi on tietenkin vuokratuotto.

Esimerkiksi Promeo Partnersin Village Center -loma-asuntojen omistajat saavat käyttöönsä ns. ”Nomad-kortin”, joka oikeuttaa majoittumaan loma-asuntoon n. 50 eri kohteessa ympäri Ranskaa seuraavin ehdoin (v. 2012):
- Asunnon oltava majoituskapasiteetiltaan vastaava, kuin minkä kortinhaltija omistaa.
- Majoitusajankohta huippusesonkien ulkopuolella.
- Kiinteä hinta 50 €/viikko.
- Korttia voi käyttää 35 vuorokautta vuodessa.
- Kortilla voi majoittua max 4 henkeä, joista yhden on oltava itse omistaja, lisähenkilöt 25 € / viikko / hlö.
- Kortti on voimassa 5 vuotta kohteen luovutuspäivästä lukien.

ESIMERKKI leaseback-kohteesta:

Le Grand Chalet, Font Romeu, Languedoc Roussillon
- Pyreneillä sijaitseva täyden palvelun hiihtokeskus ja golf-kenttä
- 86 huoneistoa, 29-75 m2
- Kohde valmistuu kesällä 2012
- Kohteen tarkempi esittely täällä

Esimerkkilaskelma, 2h + k, 38 m2, hinta 154 583 € (sis. alv 19,6 %)

- Hinta sisältää huonekalut ja parkkipaikan
- Valtio palauttaa 19,6 %:n suuruisen arvonlisäveron ostajalle, eli 154 583 – (154 583 / 1,196) = 25 333 €
- Todellinen kauppahinta 154 583 – 25 333 = 129 250 €
- Vuotuinen tuotto 4,5 % = 0,045 x 129 250 = 5816 €
- Tuotto-odotus 20 vuodelle 1,5 %:n indeksikorotuksella n. 134 487 €
- Vuotuiset kulut (vakuutus, kirjanpito, kiinteistövero, yhtiövastike), arvio tästä asunnosta 1308 €, 20 vuodelta 26 160 €
- Kaupantekokulut n. 3 % verollisesta myyntihinnasta = 0,03 x 154 583 = 4 638 €
- Lisäksi remonttikulut, arviolta 9 vuoden välein, vähennettävissä myyntivoittoverosta.
- Myyntivoittovero v. 2012 säännöillä Suomessa asuvalle henkilölle kakkosasunnon osalta 19 % siten, että myyntivoittoa pienennetään laskennallisesti omistusvuosien mukaan. Lue lisää täältä.

Tästä linkistä löydät lisää tietoa Village Center -kohteistamme.

Ota yhteyttä, niin kerromme lisää.

Huomautus: Tiedot perustuvat maaliskuussa 2012 voimassa oleviin säädöksiin. Habisol Oy pyrkii aina antamaan oikeaa ja ajankohtaista tietoa päätöksenteon tueksi, mutta ei voi vastata antamansa tiedon oikeellisuudesta eikä voi ottaa vastuuta antamansa tiedon perusteella tehtyjen päätösten seuraamuksista. Habisol Oy suosittelee aina tukeutumaan asiantuntija-apuun, jonka löytämisessä Habisol voi auttaa.

Takaisin edelliselle sivulle